Ratgeber · Kaufen

Haus kaufen in Portugal: Ablauf, Steuern und Nebenkosten

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

Als EU-Bürger kannst du in Portugal ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Du brauchst eine portugiesische Steuernummer, sonst keine Genehmigung. Der Ablauf ist überschaubar: Vorvertrag, Kaufvertrag, Eintragung. Seit 2026 hängt aber viel davon ab, ob du in Portugal steuerlich ansässig bist. Für Käufer ohne Wohnsitz dort ist die Grunderwerbsteuer deutlich gestiegen.

Der Ablauf im Überblick

Zwischen Einigung und Schlüsselübergabe vergehen in Portugal meist zwei bis drei Monate, mit Finanzierung auch länger.

1. Steuernummer. Du beantragst die „NIF“, die portugiesische Steuernummer.
2. Prüfung. Dein Anwalt prüft Grundbuch, Steuerakte und Genehmigungen.
3. Vorvertrag. Ihr unterzeichnet den „contrato-promessa de compra e venda“, kurz CPCV, und du zahlst eine Anzahlung.
4. Kaufvertrag. Vor einem Notar oder einer staatlichen Stelle wird die „escritura“ unterzeichnet. Vorher zahlst du die Grunderwerbsteuer.
5. Eintragung. Der Kauf wird im Grundbuch („registo predial“) eingetragen.

NIF, Konto und Anwalt

Die NIF bekommst du beim Finanzamt („Finanças“) in Portugal, über das Bürgerportal oder über einen Anwalt mit Vollmacht. Als EU-Bürger mit Wohnsitz in Deutschland brauchst du keinen steuerlichen Vertreter in Portugal. Wichtig ist, dass Post vom Finanzamt dich erreicht. Richte dafür den elektronischen Postkasten im Portal das Finanças ein.

Ein portugiesisches Konto ist für den Kauf nicht vorgeschrieben, für Strom, Wasser und Grundsteuer aber praktisch. Anders als in Italien oder Frankreich prüft in Portugal nicht automatisch ein Notar alles für dich. Viele Käufer beauftragen deshalb einen eigenen Anwalt („advogado“). Er übernimmt die Prüfung, die Verträge und die Termine, auf Wunsch auch per Vollmacht.

Unterlagen und Prüfung

Vor dem Vorvertrag sollte dein Anwalt diese Unterlagen sehen:

• Grundbuchauszug („certidão permanente“): Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und Rechte Dritter.
• Steuerakte („caderneta predial“): Fläche, Nutzung und der Steuerwert („VPT“), auf den die Grundsteuer berechnet wird.
• Nutzungsgenehmigung („licença de utilização“): Sie bestätigt, dass das Haus bewohnt werden darf. Bei Gebäuden von vor 1951 ist sie oft nicht nötig, dann braucht es eine Bescheinigung.
• Energieausweis („certificado energético“): Er ist für den Verkauf Pflicht.
• Eigentümergemeinschaft: Bei Wohnungen eine Bestätigung, dass keine Hausgeldschulden offen sind.

Vergleiche die Angaben der Unterlagen miteinander und mit dem Haus. Weichen Fläche, Zimmerzahl oder Nutzung ab, ist oft ein Anbau nicht genehmigt.

Der Vorvertrag: CPCV

Im CPCV legt ihr Preis, Termin und Bedingungen fest. Mit der Unterschrift zahlst du eine Anzahlung („sinal“), üblich sind 10 bis 30 Prozent.

Kaufvertrag und Eintragung

Die „escritura“ unterzeichnet ihr bei einem Notar, bei einem Anwalt mit Beurkundungsbefugnis oder im staatlichen Schnellverfahren „Casa Pronta“ beim Grundbuchamt. Vor dem Termin zahlst du Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer. Ohne Zahlungsbeleg wird nicht beurkundet.

Danach wird der Kauf im Grundbuch eingetragen und das Finanzamt erfasst dich als neuen Eigentümer. Bei „Casa Pronta“ geschieht beides in einem Schritt. Sprichst du kein Portugiesisch, brauchst du bei der Unterschrift einen Dolmetscher oder einen bevollmächtigten Anwalt.

Nebenkosten beim Kauf

Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer IMT. Sie richtet sich danach, ob das Haus dein dauerhafter Hauptwohnsitz wird und ob du in Portugal steuerlich ansässig bist.

Ein Beispiel für ein Ferienhaus für 300.000 Euro: Ohne Wohnsitz in Portugal zahlst du 22.500 Euro IMT und 2.400 Euro Stempelsteuer. Lebst du in Portugal, wären es nach der Tabelle für Zweitwohnungen etwa 11.600 Euro IMT.

Von der Pauschale von 7,5 Prozent gibt es Ausnahmen. Sie gilt nicht, wenn du innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig wirst (siehe Auswandern nach Portugal). Sie gilt auch nicht, wenn du die Immobilie langfristig zu einer gesetzlich begrenzten Miete vermietest. Dann kannst du einen Teil der Steuer zurückfordern. Die Regel ist neu, und die Details werden in der Praxis noch geklärt. Lass dir den aktuellen Stand vor dem Vorvertrag von deinem Anwalt bestätigen. Den Gesetzestext findest du im Diário da República.

Für deinen Kaufpreis rechnet es der Nebenkostenrechner in Euro aus, mit und ohne Wohnsitz in Portugal.

Mehr zu den Kosten nach dem Kauf liest du im Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Laufende Steuern und Vermietung

• IMI: die Grundsteuer. Sie beträgt je nach Gemeinde 0,3 bis 0,45 Prozent des Steuerwerts VPT, der meist unter dem Kaufpreis liegt. Sie zahlt, wer am 31. Dezember Eigentümer ist.
• AIMI: eine Zusatzsteuer für Wohnimmobilien mit einem Steuerwert von zusammen mehr als 600.000 Euro je Person.
• Vermietung an Urlauber: Dafür brauchst du eine Registrierung als „alojamento local“ bei der Gemeinde. In Lissabon, Porto und Teilen der Algarve schränken die Gemeinden neue Registrierungen stark ein. Prüfe vor dem Kauf, ob es für die Adresse möglich ist.

Mieteinnahmen aus Portugal versteuerst du in Portugal. In Deutschland sind sie in der Regel steuerfrei und erhöhen auch nicht den Steuersatz auf dein übriges Einkommen, weil das für Mieten aus EU-Immobilien seit 2009 nicht mehr gilt. Angeben musst du sie in der deutschen Steuererklärung trotzdem.

Typische Fallstricke

• Rústico statt urbano. Auf dem Land sind viele Grundstücke als „rústico“ eingetragen, also als landwirtschaftliche Fläche. Darauf darfst du in der Regel nicht bauen, auch wenn eine Ruine darauf steht. Prüfe den Eintrag und den örtlichen Flächennutzungsplan („PDM“).
• Anbauten ohne Genehmigung. Pool, Terrasse oder ein zusätzliches Zimmer fehlen oft in den Unterlagen. Die Legalisierung kann teuer sein oder scheitern.
• Schutzgebiete. An der Küste und auf dem Land liegen viele Flächen in Schutzzonen für Natur oder Landwirtschaft („REN“, „RAN“). Dort sind Umbauten stark eingeschränkt.
• Feuchtigkeit und Heizung. Viele Häuser sind kaum gedämmt und haben keine Heizung. Im Winter wird es innen klamm. Plane Dämmung und Heizung ein.
• Veraltete Versprechen. Das Goldene Visum gibt es für Immobilienkäufe seit Oktober 2023 nicht mehr. Die alte Steuerregelung für Zuzügler („NHR“) wurde 2024 durch eine engere Regel für bestimmte Berufe ersetzt. Werbung, die anderes verspricht, ist veraltet.
• Erbschaft. Portugal kennt keine Erbschaftsteuer, sondern eine Stempelsteuer von 10 Prozent. Ehepartner, Kinder und Eltern sind davon befreit. Deutschland besteuert das Erbe trotzdem. Kläre vorher, wer im Grundbuch stehen soll.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Regeln ändern sich, in Portugal gerade besonders häufig. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Anwalt oder Steuerberater in Portugal.