Ratgeber · Kaufen

Haus kaufen in Italien: Ablauf, Notar und Nebenkosten

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

Als EU-Bürger kannst du in Italien ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Du brauchst keinen Wohnsitz und keine Genehmigung, nur eine italienische Steuernummer. Der Kauf läuft in drei Stufen: Kaufangebot, Vorvertrag und Kaufvertrag beim Notar. Bindend wird es dabei früher als in Deutschland, oft schon mit dem unterschriebenen Angebot.

Der Ablauf im Überblick

Zwischen Angebot und Schlüsselübergabe vergehen in Italien meist zwei bis vier Monate. Den größten Teil der Prüfung übernimmt der Notar, aber nicht alles. Die baurechtliche Prüfung lässt du am besten von einem eigenen Techniker machen.

1. Steuernummer. Du beantragst den „codice fiscale“. Ohne ihn kannst du nichts unterschreiben.
2. Kaufangebot. Du gibst eine schriftliche „proposta d'acquisto“ ab, meist über den Makler und mit einer kleinen Anzahlung.
3. Vorvertrag. Ihr schließt den „compromesso“ (offiziell „contratto preliminare“). Du zahlst die eigentliche Anzahlung.
4. Kaufvertrag. Beim Notar unterzeichnest du den „rogito“, zahlst den Rest und bekommst die Schlüssel.

Codice fiscale und Konto

Den „codice fiscale“ bekommst du kostenlos beim italienischen Konsulat in Deutschland oder bei einem Büro der Agenzia delle Entrate in Italien. Eine Vollmacht für einen Anwalt oder Makler geht auch. Die Nummer brauchst du für das Angebot, den Notar, Strom und Wasser und später für die Steuer.

Ein italienisches Konto ist keine Pflicht, macht aber vieles einfacher. Grundsteuer, Müllgebühr und Nebenkosten lassen sich so per Lastschrift zahlen. Den Kaufpreis überweist du so, dass der Notar die Zahlung nachvollziehen kann, etwa per Überweisung oder bankbestätigtem Scheck („assegno circolare“). Bargeld ist ausgeschlossen.

Angebot, Vorvertrag und Anzahlung

Die „proposta d'acquisto“ ist in Italien mehr als eine Absichtserklärung. Nimmt der Verkäufer sie schriftlich an und erfährst du davon, kann sie bereits einen verbindlichen Vertrag begründen. Unterschreib deshalb nur ein Angebot, dessen Bedingungen du auch so willst, etwa einen Finanzierungsvorbehalt oder eine Frist für die technische Prüfung.

Im „compromesso“ legt ihr Preis, Termin für den Notar und die Anzahlung fest. Der Vertrag muss innerhalb von 20 Tagen bei der Agenzia delle Entrate registriert werden. Das kostet 200 Euro plus eine kleine Steuer auf die Anzahlung.

Was du vor der Unterschrift prüfen solltest

Die häufigste Überraschung beim Kauf in Italien sind Umbauten ohne Genehmigung. Eine überdachte Terrasse, ein ausgebauter Dachboden oder ein zusätzliches Bad fehlen oft in den Plänen der Gemeinde oder im Kataster. Darum solltest du vor dem Vorvertrag prüfen:

• Baurechtliche Übereinstimmung („conformità urbanistica“): Entspricht das Haus den Genehmigungen der Gemeinde? Ein Geometer oder Architekt vergleicht den Bestand mit den Akten.
• Kataster („conformità catastale“): Grundriss und Daten im Kataster müssen mit dem Haus übereinstimmen. Ohne diese Erklärung im Kaufvertrag ist der Kauf nichtig.
• Grundbuch und Belastungen: Hypotheken, Pfändungen und Wegerechte. Das prüft der Notar.
• Energieausweis („APE“): Er muss bei der Anzeige und beim Kaufvertrag vorliegen.
• Hausgeld und Rückstände: Bei Wohnungen lässt du dir vom Verwalter bestätigen, dass keine Zahlungen offen sind. Für Rückstände aus dem laufenden und dem vergangenen Jahr haftest du als neuer Eigentümer mit.

Kleine Abweichungen lassen sich oft nachträglich genehmigen („sanatoria“). Das kostet Zeit und Geld. Kläre vorher, wer das übernimmt, und schreib es in den Vorvertrag.

Notar und rogito

Der Kaufvertrag („rogito“) wird bei einem italienischen Notar („notaio“) unterzeichnet. Anders als in vielen anderen Ländern wählt in Italien meist der Käufer den Notar aus und zahlt ihn. Der Notar ist neutral, prüft Grundbuch und Kataster, zieht die Steuern ein und lässt den Kauf eintragen.

Sprichst du kein Italienisch, muss bei der Unterschrift ein Dolmetscher dabei sein. Das schreibt das Notargesetz vor. Viele Notare bieten zweisprachige Fassungen an. Du kannst auch per Vollmacht kaufen. Die Vollmacht stellst du beim italienischen Konsulat oder bei einem deutschen Notar mit Apostille aus.

Nebenkosten beim Kauf

Wie viel Steuer du zahlst, hängt davon ab, von wem du kaufst und ob das Haus dein Hauptwohnsitz wird. Kaufst du als Privatperson von einem Privatverkäufer, wird die Steuer nicht auf den Kaufpreis berechnet, sondern auf den Katasterwert. Das ist das Prinzip „prezzo-valore“. Den Antrag stellst du im Kaufvertrag beim Notar. Den echten Preis musst du trotzdem angeben.

Den Katasterwert berechnest du aus der „rendita catastale“, die im Katasterauszug steht. Für eine Zweitwohnung gilt: Rendita mal 1,05 mal 120, für den Hauptwohnsitz mal 110. Ein Beispiel: Bei einer Rendita von 800 Euro liegt der Katasterwert bei 100.800 Euro. Die Registersteuer beträgt dann 9.072 Euro, auch wenn das Haus 250.000 Euro kostet. Der Katasterwert liegt oft weit unter dem Marktpreis, aber nicht überall. Lass dir die Rendita früh zeigen.

Für deinen Kaufpreis und deine Rendita rechnet es der Nebenkostenrechner in Euro aus.

Mehr zu den Kosten nach dem Kauf liest du im Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Laufende Steuern und Vermietung

• IMU: die Grundsteuer der Gemeinde. Für den Hauptwohnsitz entfällt sie, außer bei Luxusimmobilien. Für ein Ferienhaus zahlst du sie. Die Basis ist die Rendita mal 1,05 mal 160. Den Satz legt die Gemeinde fest, der Regelsatz liegt bei 0,86 Prozent, viele Gemeinden verlangen den Höchstsatz von 1,06 Prozent. Fällig ist sie in zwei Raten, am 16. Juni und am 16. Dezember.
• TARI: die Müllgebühr. Sie richtet sich nach Wohnfläche und Gemeinde und kommt per Bescheid.
• Vermietung an Urlauber: Jede Ferienwohnung braucht eine nationale Kennnummer („CIN“), die in jeder Anzeige stehen muss. Viele Regionen verlangen zusätzlich eine Meldung bei der Gemeinde. Auf die Mieteinnahmen kannst du die Pauschalsteuer „cedolare secca“ wählen: 21 Prozent für eine Wohnung, 26 Prozent ab der zweiten.

Mieteinnahmen aus Italien versteuerst du in Italien. In Deutschland sind sie in der Regel steuerfrei und erhöhen auch nicht den Steuersatz auf dein übriges Einkommen, weil das für Mieten aus EU-Immobilien seit 2009 nicht mehr gilt. Angeben musst du sie in der deutschen Steuererklärung trotzdem.

Typische Fallstricke

• Angebot zu früh unterschrieben. Die „proposta“ kann bindend sein, bevor du das Haus prüfen konntest. Lass Bedingungen wie die technische Prüfung hineinschreiben.
• Schwarzbauten übersehen. Was nicht genehmigt ist, kann der Notar im schlimmsten Fall nicht beurkunden. Oder du musst es auf eigene Kosten zurückbauen.
• Agrarland mit Vorkaufsrecht. Gehören landwirtschaftliche Flächen zum Haus, können angrenzende Landwirte ein Vorkaufsrecht haben („prelazione agraria“). Der Notar muss sie vorher benachrichtigen.
• Ruinen und Rustici. Ein verfallenes Bauernhaus in der Toskana ist günstig, der Umbau aber nicht. Wie viel du ausbauen darfst, steht im örtlichen Bebauungsplan. Frag vor dem Kauf bei der Gemeinde nach.
• Häuser für einen Euro. Die Angebote einzelner Gemeinden sind an Auflagen gebunden: Kaution, Umbaupläne und feste Fristen von meist drei Jahren. Am Ende kostet der Umbau meist ein Vielfaches des Preises.
• Erdbebengebiete. Große Teile Italiens sind als Erdbebenzone eingestuft. Bei älteren Häusern lohnt ein Blick auf Statik und Sanierung.
• Erbschaft vergessen. Italien besteuert Erbschaften zwischen Ehepartnern und Kindern mit 4 Prozent über einem Freibetrag von 1 Million Euro je Erbe. Deutschland besteuert das Erbe ebenfalls und rechnet die italienische Steuer in der Regel an. Kläre vorher, wer im Grundbuch stehen soll.

Offizielle Informationen zu den Steuern beim Kauf findest du im Leitfaden zum Hauskauf der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde (PDF, Italienisch).

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Regeln ändern sich. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Notar, Anwalt oder Steuerberater in Italien.