Ratgeber · Kosten & Steuern

Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Ein Ferienhaus im Ausland kostet beim Kauf Nebenkosten, jedes Jahr Steuern und Unterhalt und beim Verkauf oder Erbfall oft noch einmal Steuern, manchmal in zwei Ländern. Dieser Artikel vergleicht Frankreich, Spanien und Dänemark und zeigt, wo die größten Posten liegen.

Kaufnebenkosten im Vergleich

Die Kaufnebenkosten unterscheiden sich stark. In Frankreich und Spanien liegen sie über dem deutschen Niveau, in Dänemark deutlich darunter.

Dazu kommen in allen Ländern Kosten für einen eigenen Anwalt, Übersetzungen und gegebenenfalls die Finanzierung. In Frankreich haben viele Départements die Grunderwerbsteuer seit 2025 leicht angehoben. In Spanien hängt viel von der Region ab: Andalusien und Madrid liegen am unteren Ende, Katalonien und Valencia höher.

Ein wichtiger Unterschied in Dänemark: Ein Ferienhaus dürfen Deutsche ohne Wohnsitz dort in der Regel gar nicht kaufen. Die niedrigen Nebenkosten betreffen also vor allem Käufer, die nach Dänemark ziehen. Mehr dazu im Artikel Immobilie kaufen in Dänemark als Deutscher.

Laufende Steuern auf das Haus

Frankreich

• Taxe foncière: die Grundsteuer, die jeder Eigentümer zahlt. Die Höhe hängt von Gemeinde und Katasterwert ab und liegt bei einem Ferienhaus oft zwischen einigen Hundert und über 2.000 Euro im Jahr.
• Taxe d'habitation: für Hauptwohnsitze abgeschafft, für Zweitwohnsitze aber weiter fällig. In Gebieten mit Wohnungsknappheit dürfen Gemeinden einen Aufschlag von bis zu 60 Prozent erheben.
• Vermögensteuer IFI: nur, wenn dein Immobilienvermögen in Frankreich netto mehr als 1,3 Millionen Euro beträgt.

Spanien

• IBI: die Grundsteuer der Gemeinde, berechnet auf den Katasterwert („valor catastral“). Dazu kommt meist eine Müllgebühr.
• Einkommensteuer für Nichtresidente (IRNR) auf Selbstnutzung: Spanien besteuert auch ein leerstehendes oder selbst genutztes Haus. Als fiktives Einkommen gelten 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, je nachdem, wann dieser zuletzt überprüft wurde. Darauf zahlst du als EU-Bürger 19 Prozent. Die Erklärung (Modelo 210) gibst du jährlich ab.
• Vermögensteuer: kann für Nichtresidente anfallen, wenn das Vermögen in Spanien netto über 700.000 Euro liegt.

Dänemark

• Grundskyld: die Grundsteuer der Gemeinde auf den Grundstückswert, höchstens 30 Promille.
• Ejendomsværdiskat: 0,51 Prozent des Immobilienwerts bis etwa 9,2 Millionen Kronen, darüber 1,4 Prozent. Seit der Reform 2024 gelten neue Bewertungen mit einem Sicherheitsabschlag von 20 Prozent.

In Deutschland fallen auf ein selbst genutztes Ferienhaus im Ausland keine Steuern an.

Vermietung: Wo die Mieteinnahmen versteuert werden

Wer sein Ferienhaus vermietet, zahlt auf die Einnahmen Steuern im Land, in dem das Haus steht. So sehen es die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschlands mit Frankreich, Spanien und Dänemark vor.

• Frankreich: Nichtresidente zahlen Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen, mindestens 20 Prozent, für höhere Einkünfte 30 Prozent. Dazu kommen Sozialabgaben. Wer in einem anderen EU-Land sozialversichert ist, zahlt dabei einen reduzierten Satz. Für möblierte Ferienvermietung gelten eigene Regeln und Pauschalen.
• Spanien: 19 Prozent für EU-Bürger auf den Gewinn, also Einnahmen abzüglich Kosten wie IBI, Versicherung, Instandhaltung und Abschreibung. Die Erklärung erfolgt ebenfalls über Modelo 210, in der Regel quartalsweise.
• Dänemark: Mieteinnahmen aus dänischen Immobilien sind dort steuerpflichtig, auch für Nichtresidente.

In Deutschland sind diese Mieteinnahmen nach den drei Abkommen in der Regel steuerfrei. Anders als bei vielen anderen Einkünften gilt hier meist auch kein Progressionsvorbehalt: Seit 2009 erhöhen Mieteinnahmen aus Immobilien in der EU und im EWR den deutschen Steuersatz nicht mehr (§ 32b Abs. 1 Satz 2 EStG). Angeben musst du sie in der deutschen Steuererklärung trotzdem.

Prüfe vor der Vermietung außerdem die örtlichen Regeln. In vielen Gemeinden in Frankreich und Spanien brauchst du eine Registrierung oder Lizenz für Ferienvermietung, etwa in Spanien eine regionale Touristenlizenz. Mehr dazu im Artikel Ferienhaus in Spanien.

Verkauf: Steuern auf den Gewinn

Auch den Gewinn beim Verkauf besteuert in erster Linie das Land, in dem das Haus steht:

• Frankreich: 19 Prozent Einkommensteuer plus Sozialabgaben auf den Gewinn. Je länger du das Haus besitzt, desto höher der Abschlag. Nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben.
• Spanien: 19 Prozent auf den Gewinn. Der Käufer behält 3 Prozent des Kaufpreises ein und zahlt sie als Vorauszahlung an das Finanzamt. Dazu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer („plusvalía municipal“).
• Dänemark: Der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst bewohnten Hauses ist meist steuerfrei. In anderen Fällen wird er als Einkommen besteuert.

In Deutschland gilt für private Immobilien die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Nach den DBA mit Frankreich, Spanien und Dänemark stellt Deutschland den Gewinn aus ausländischen Immobilien in der Regel frei. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann er aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf deine übrigen Einkünfte erhöhen. Lass das vor einem Verkauf prüfen.

Erbschaft und Schenkung

Hier droht am ehesten eine doppelte Belastung. Das Land, in dem das Haus steht, darf in der Regel Erbschaftsteuer erheben. Deutschland besteuert das Erbe zusätzlich, wenn Erblasser oder Erbe in Deutschland wohnen.

• Frankreich und Dänemark: Mit beiden Ländern hat Deutschland Abkommen, die auch die Erbschaftsteuer regeln. Die im Ausland gezahlte Steuer wird in Deutschland angerechnet.
• Spanien: Es gibt kein Erbschaftsteuerabkommen. Die spanische Steuer kann aber nach deutschem Recht (§ 21 ErbStG) auf die deutsche angerechnet werden. In Spanien richtet sich die Steuer nach der Region. Viele Regionen entlasten nahe Angehörige stark.

Die Anrechnung verhindert eine doppelte Steuer, aber nicht, dass am Ende der höhere Satz der beiden Länder gilt. In Frankreich liegt die Erbschaftsteuer für Kinder oberhalb des Freibetrags bei bis zu 45 Prozent, für nicht verwandte Personen bei 60 Prozent. Plane den Erbfall daher früh, gegebenenfalls mit einem Testament nach dem Recht beider Länder.

Versicherung, Verwaltung und Unterhalt

Neben den Steuern fallen regelmäßige Kosten an, die viele unterschätzen:

• Versicherung: Eine Gebäude- und Hausratversicherung vor Ort ist in der Regel nötig, in französischen Eigentumswohnungen sogar Pflicht. Achte auf Klauseln zu Leerstand. Viele Policen leisten bei Einbruch oder Wasserschaden nur eingeschränkt, wenn das Haus länger unbewohnt ist.
• Hausverwaltung: Wer nicht vor Ort ist, braucht jemanden, der regelmäßig nach dem Haus sieht, Post annimmt und Handwerker koordiniert. Bei Vermietung kommen Reinigung, Schlüsselübergabe und Gästebetreuung hinzu. Agenturen nehmen dafür oft 15 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen.
• Gemeinschaftskosten: In Wohnanlagen mit Pool oder Garten in Spanien („comunidad“) und Frankreich („copropriété“) fallen monatliche Beiträge an.
• Instandhaltung: Als Faustregel gilt etwa 1 Prozent des Hauswerts pro Jahr, bei älteren Häusern und am Meer mehr.
• Steuerlicher Vertreter und Berater: Für die jährlichen Erklärungen im Ausland nehmen die meisten Eigentümer einen Steuerberater vor Ort.

Rechne alle Posten vor dem Kauf zusammen. Für ein typisches Ferienhaus kommen schnell mehrere Tausend Euro pro Jahr zusammen, auch wenn du es nur wenige Wochen nutzt. Mehr zum Ablauf des Kaufs liest du im Artikel Hauskauf im Ausland.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Freibeträge und Abkommen ändern sich, und die Regeln hängen vom Einzelfall ab. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt. Offizielle Informationen bieten unter anderem impots.gouv.fr, die Agencia Tributaria und skat.dk.