Ratgeber · Grundlagen

Hauskauf im Ausland: Ablauf, Kosten und Fallstricke

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

Ein Haus am Meer in Spanien, ein Landhaus in Südfrankreich, ein Hof in Dänemark: Viele träumen jahrelang davon und schrecken dann vor dem Kauf zurück, weil alles fremd wirkt. Die gute Nachricht ist, dass der Ablauf in den meisten europäischen Ländern dem deutschen ähnelt. Es gibt einen Vorvertrag, einen Notar oder Anwalt und ein Grundbuch. Die Unterschiede liegen im Detail, und genau dort entstehen die teuren Fehler.

Vor der Suche: Was willst du wirklich?

Die wichtigste Frage stellen sich viele zu spät: Wofür ist das Haus da? Ein Ferienhaus für vier Wochen im Jahr braucht andere Eigenschaften als ein Alterswohnsitz oder ein Objekt, das du vermieten willst. Davon hängt ab, welche Region passt, wie gut die Anbindung an einen Flughafen sein muss und ob ein Ort auch im Winter lebt.

• Nutzung: Selbst nutzen, vermieten oder dauerhaft dort leben? Die Vermietung an Urlauber ist in vielen beliebten Regionen genehmigungspflichtig oder eingeschränkt.
• Erreichbarkeit: Wie lange dauert die Anreise von zu Hause, mit dem Auto oder per Flug? Ein Haus, das du zweimal im Jahr erreichst, nutzt du auch nur zweimal.
• Budget insgesamt: Kaufpreis plus Nebenkosten, Renovierung, laufende Steuern, Versicherung und jemand, der in deiner Abwesenheit nach dem Rechten sieht.
• Rechtliche Grenzen: Nicht jedes Land lässt Ausländer frei kaufen. In Dänemark etwa dürfen Deutsche ohne Wohnsitz dort in der Regel kein Ferienhaus erwerben.

Die Suche: Portale, Makler, Besichtigung

Jedes Land hat seine eigenen Immobilienportale, in Frankreich etwa SeLoger und Leboncoin, in Spanien idealista und Fotocasa, in Dänemark Boligsiden und Boliga. Dazu kommen Tausende Maklerwebsites, die längst nicht alles an die großen Portale melden. Wer ernsthaft sucht, durchforstet also mehrere Seiten in fremden Sprachen, mit unterschiedlichen Filtern und Begriffen.

Ein Makler vor Ort kennt Lage, Preise und Eigenheiten der Gegend. Achte darauf, ob er registriert ist (in Frankreich braucht er eine „carte professionnelle“) und wer seine Provision zahlt. In Frankreich und Spanien trägt sie meist der Verkäufer, sie steckt aber im Preis.

Plane für die Besichtigung genug Zeit ein und fahr die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten ab. Prüfe, ob das, was im Inserat steht, mit der Wirklichkeit übereinstimmt: Wohnfläche, Grundstück, Zufahrt, Wasser- und Abwasseranschluss.

Der Kaufablauf in fünf Schritten

Die Begriffe unterscheiden sich, der Ablauf ist in Frankreich, Spanien und vielen anderen Ländern Europas ähnlich:

1. Angebot und Einigung. Du machst ein Angebot, oft unter dem Angebotspreis. Verhandeln ist üblich.
2. Prüfung. Vor der Unterschrift prüfst du Grundbuch, Belastungen, Baugenehmigungen und offene Gebühren. In Spanien heißt der Grundbuchauszug „Nota Simple“, in Frankreich liefert der Verkäufer ein Paket mit Gutachten („diagnostics“).
3. Vorvertrag mit Anzahlung. In Frankreich der „compromis de vente“ mit meist 5 bis 10 Prozent Anzahlung, in Spanien der „contrato de arras“, meist mit 10 Prozent. Wer danach ohne vereinbarten Grund abspringt, verliert in der Regel die Anzahlung.
4. Notartermin. Der Kaufvertrag wird vor dem Notar unterzeichnet, der Restpreis fließt, du bekommst die Schlüssel.
5. Eintragung. Der Kauf wird ins Grundbuch oder Register eingetragen. Erst damit bist du rechtlich abgesichert Eigentümer.

Wichtig: Ein Notar im Ausland ist neutral und vertritt nicht automatisch deine Interessen. Viele Käufer nehmen sich deshalb einen eigenen, unabhängigen Anwalt, der Deutsch spricht und die Unterlagen vor dem Vorvertrag prüft.

Nebenkosten: Womit du rechnen musst

Die Kaufnebenkosten liegen in vielen Ländern höher als in Deutschland. Eine grobe Orientierung:

Dazu kommen Kosten für Anwalt, Übersetzungen, Gutachten und gegebenenfalls die Finanzierung. Rechne außerdem mit laufenden Kosten: Grundsteuer, Abfallgebühren, Versicherung und in Spanien mitunter die Gemeinschaftskosten einer Wohnanlage. Mehr dazu im Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Finanzierung

Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nur zögerlich, weil sie die Immobilie im Ausland schwer als Sicherheit nutzen können. Zwei Wege sind üblich:

• Kredit im Kaufland. Spanische und französische Banken vergeben Hypotheken auch an Ausländer, meist aber mit geringerem Beleihungsanteil, etwa 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises.
• Beleihung in Deutschland. Wer eine abbezahlte oder teilweise abbezahlte Immobilie in Deutschland besitzt, kann diese beleihen und im Ausland bar kaufen. Das ist oft günstiger und einfacher.

Kläre die Finanzierung, bevor du den Vorvertrag unterschreibst, und lass eine Finanzierungsklausel aufnehmen. Sonst riskierst du die Anzahlung, wenn der Kredit platzt.

Die häufigsten Fehler

• Ohne eigene Prüfung unterschreiben. Der Vorvertrag ist bindend. Lass ihn vorher prüfen und übersetzen.
• Nicht genehmigte Anbauten übersehen. Pool, Wintergarten oder Gästehaus ohne Baugenehmigung sind besonders in Spanien verbreitet und können teuer werden.
• Schulden des Vorbesitzers mitkaufen. In Spanien haften Grundsteuer und Gemeinschaftskosten teilweise an der Immobilie. Lass dir Zahlungsbelege vorlegen.
• Laufende Kosten unterschätzen. Ein Haus, das elf Monate leer steht, braucht Pflege, Kontrolle und Versicherung.
• Erbrecht vergessen. Für das Erbe gilt seit 2015 innerhalb der EU grundsätzlich das Recht des Landes, in dem du deinen gewöhnlichen Aufenthalt hast. Steuern auf das Erbe können trotzdem im Ausland anfallen.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Regeln ändern sich. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Anwalt oder Steuerberater im jeweiligen Land.