Ratgeber · Kaufen

Haus kaufen in Frankreich: Ablauf, Notar und Nebenkosten

Stand: November 2026 · ca. 7 Minuten Lesezeit

Als EU-Bürger kannst du in Frankreich ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Du brauchst keinen Wohnsitz und keine Genehmigung. Der Ablauf ist streng geregelt und läuft über einen Notar. Das schützt dich, macht den Kauf aber nicht automatisch sicher. Die meisten Probleme entstehen vor der ersten Unterschrift, beim Vorvertrag und bei den Gutachten.

Der Ablauf im Überblick

Zwischen Einigung und Schlüsselübergabe vergehen in Frankreich in der Regel etwa drei Monate. In dieser Zeit holt der Notar Unterlagen ein, die Gemeinde prüft ihr Vorkaufsrecht und du klärst die Finanzierung.

1. Angebot. Du machst ein schriftliches Angebot („offre d'achat“). Nimmt der Verkäufer an, ist das noch kein Kauf.
2. Vorvertrag. Ihr unterzeichnet den „compromis de vente“ oder eine „promesse de vente“. Danach läuft deine Widerrufsfrist.
3. Wartezeit. Notar, Bank und Behörden arbeiten die Bedingungen des Vorvertrags ab.
4. Kaufvertrag. Beim Notar unterzeichnest du die „acte authentique“, zahlst den Rest und bekommst die Schlüssel.

Der Vorvertrag: compromis de vente

Der „compromis de vente“ verpflichtet beide Seiten zum Kauf. Er legt Preis, Termin und die Bedingungen fest, unter denen der Kauf platzen darf. Die Alternative ist die „promesse unilatérale de vente“: Dabei verpflichtet sich nur der Verkäufer, du erhältst eine Kaufoption für eine bestimmte Zeit. Für dich als Käufer ist der Unterschied im Alltag gering.

Mit der Unterschrift zahlst du meist eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent des Preises. Sie geht nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto beim Notar oder Makler.

Nach Ablauf der zehn Tage ist der Vertrag bindend. Springst du ohne vereinbarten Grund ab, verlierst du in der Regel die Anzahlung. Lass den Entwurf deshalb vorher übersetzen und prüfen.

Die Pflichtgutachten: diagnostics

Der Verkäufer muss ein Paket an Gutachten vorlegen, das „dossier de diagnostic technique“. Es wird dem Vorvertrag beigefügt. Welche Gutachten nötig sind, hängt vom Baujahr, der Lage und der Ausstattung ab:

• DPE: der Energieausweis mit Klassen von A bis G. Für Häuser der Klassen E, F und G ist beim Verkauf zusätzlich ein Energieaudit Pflicht.
• Asbest: bei Baugenehmigung vor Juli 1997.
• Blei: bei Gebäuden, die vor 1949 gebaut wurden.
• Strom und Gas: wenn die Installation älter als 15 Jahre ist.
• Termiten: in Gebieten, die der Präfekt als befallen ausgewiesen hat.
• Natur- und Umweltrisiken: Überschwemmung, Erdbeben, Bergbau, Lärm in Flughafennähe.
• Abwasser: Kontrollbericht für Häuser ohne Kanalanschluss.

Lies die Gutachten genau, besonders den Energieausweis. Ein Haus der Klasse F oder G darfst du nicht mehr unbegrenzt langfristig vermieten. Die Sanierung kann den Kaufpreis schnell übersteigen. Das Energieaudit nennt dir dafür eine grobe Kostenschätzung.

Notar und acte authentique

Ohne Notar („notaire“) gibt es keinen Immobilienkauf in Frankreich. Er prüft das Grundbuch, holt Auszüge aus Kataster und Bauamt ein, fragt die Vorkaufsrechte ab, zieht Steuern ein und lässt den Kauf eintragen. Er ist neutral und vertritt beide Seiten.

Du darfst einen eigenen Notar hinzuziehen. Das kostet dich in der Regel nichts extra, weil sich beide Notare die gesetzlich festgelegte Gebühr teilen. Ein zweiter Notar, der Deutsch spricht oder Erfahrung mit deutschen Käufern hat, ist eine gute Absicherung.

Bei der „acte authentique“ musst du nicht persönlich anwesend sein. Du kannst eine Vollmacht („procuration“) erteilen. Der Restbetrag muss vorher auf dem Konto des Notars sein. Bargeld akzeptiert er nicht.

Vorkaufsrechte: SAFER und Gemeinde

Bevor der Kauf vollzogen wird, fragt der Notar mögliche Vorkaufsrechte ab. Zwei sind wichtig:

• Gemeinde („droit de préemption urbain“): In vielen Städten und Gemeinden kann die Kommune anstelle des Käufers kaufen. Sie hat dafür in der Regel zwei Monate Zeit. Bei normalen Wohnhäusern macht sie selten Gebrauch davon.
• SAFER: Die regionalen Gesellschaften für ländliche Entwicklung haben ein Vorkaufsrecht auf landwirtschaftliche Flächen. Das betrifft dich, wenn zum Haus Wiesen, Weinberge, Wald oder größere Gartengrundstücke gehören, die als Agrarland eingestuft sind. Auch die SAFER hat etwa zwei Monate.

Kaufst du ein Landhaus mit viel Land, frag früh, welche Flächen betroffen sind. Manchmal lohnt es, Haus und Agrarland getrennt zu behandeln.

Nebenkosten beim Kauf

Was in Frankreich „frais de notaire“ heißt, sind zum größten Teil Steuern. Der Notar zieht sie nur ein. Bei Bestandsimmobilien liegen die Kosten insgesamt meist bei 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises, bei Neubauten bei etwa 2 bis 3 Prozent.

Möbel, die mitverkauft werden, kannst du getrennt im Vertrag aufführen. Auf ihren Wert fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Ansatz muss aber realistisch sein. Mehr zu den Kosten nach dem Kauf liest du im Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Laufende Steuern

• Taxe foncière: die Grundsteuer. Sie zahlt, wer am 1. Januar Eigentümer ist. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass du dem Verkäufer den Anteil ab dem Kaufdatum erstattest. Oft ist die Müllgebühr enthalten.
• Taxe d'habitation: Für Hauptwohnsitze ist sie abgeschafft, für Zweitwohnsitze nicht. Nutzt du das Haus als Ferienhaus, zahlst du sie weiter. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Kommunen einen Aufschlag von bis zu 60 Prozent erheben. In beliebten Küstenorten tun das viele.
• Erklärung zur Nutzung: Eigentümer müssen beim Finanzamt online angeben, wie sie die Immobilie nutzen: selbst, vermietet oder leer. Ändert sich etwas, ist die Meldung bis zum 1. Juli des Folgejahres fällig. Dafür brauchst du ein Konto auf impots.gouv.fr.

Typische Fallstricke

• Klärgrube statt Kanal. Viele Landhäuser haben eine eigene Abwasseranlage („assainissement non collectif“). Der Verkäufer muss einen Kontrollbericht der zuständigen Behörde (SPANC) vorlegen, der höchstens drei Jahre alt ist. Ist die Anlage nicht konform, musst du sie in der Regel innerhalb eines Jahres nach dem Kauf nachrüsten. Das kann 8.000 bis 15.000 Euro kosten, je nach Boden auch mehr. Verhandle das in den Preis.
• Nicht genehmigte Anbauten. Prüfe, ob Pool, Veranda oder ausgebaute Scheune genehmigt sind. Der Notar prüft nicht jede Fläche im Detail.
• Unklare Grenzen und Wegerechte. Bei alten Höfen sind Zufahrten oft nur geduldet. Lass dir Katasterplan und Dienstbarkeiten zeigen.
• Bebauungsplan nicht gelesen. Willst du ausbauen, frag vorher bei der Mairie nach dem „PLU“, dem lokalen Bebauungsplan.
• Vermietung unterschätzt. Wer an Urlauber vermieten will, muss sich registrieren, und manche Gemeinden schränken das stark ein. Mehr dazu im Artikel Ferienhaus in Frankreich.
• Erbrecht vergessen. Für das Erbe gilt in der EU grundsätzlich das Recht deines gewöhnlichen Aufenthalts. Französisches Pflichtteilsrecht kann trotzdem eine Rolle spielen, wenn du dort lebst. Kläre das vor dem Kauf, auch die Frage, wer im Grundbuch steht.

Offizielle Informationen zum Vorvertrag findest du auf service-public.fr, dem Portal der französischen Verwaltung.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Regeln ändern sich. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Notar, Anwalt oder Steuerberater in Frankreich.