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Haus kaufen in Spanien: NIE, Nebenkosten und Fallstricke

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

Spanien ist für deutsche Käufer eines der zugänglichsten Länder Europas. Ausländer dürfen frei kaufen, die Portale sind voll, und an der Küste sprechen viele Makler Deutsch oder Englisch. Der Ablauf selbst ist überschaubar. Teuer wird es, wenn du die Steuern der jeweiligen Region falsch einschätzt oder ein Haus kaufst, dessen Anbauten nie genehmigt wurden.

Vorbereitung: NIE und spanisches Konto

Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero) geht in Spanien nichts. Die Steuer- und Ausländernummer brauchst du für den Notartermin, das Konto, die Versorger und jede Steuererklärung. Du beantragst sie bei der Polizei in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in Deutschland. Die Gebühr ist gering, die Wartezeit auf einen Termin kann aber Wochen dauern. Beantrage die NIE deshalb, bevor du ernsthaft verhandelst.

Ein spanisches Konto ist rechtlich nicht immer Pflicht, in der Praxis aber kaum zu umgehen. Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Strom und Wasser werden meist per Lastschrift von einem spanischen Konto eingezogen. Banken eröffnen für Nichtresidenten ein eigenes Kontomodell, dafür brauchst du die NIE und eine Bescheinigung über deinen Status als Nichtresident.

Sinnvoll ist außerdem ein eigener Anwalt („abogado“), der unabhängig vom Makler arbeitet. Er prüft die Unterlagen, setzt den Vorvertrag auf und kann dich mit einer Vollmacht („poder“) beim Notar vertreten, falls du nicht anreisen kannst. Üblich ist ein Honorar von etwa einem Prozent des Kaufpreises, oft mit Mindestbetrag.

Die Prüfung: Nota Simple und Co.

Vor jeder Anzahlung steht die Prüfung des Objekts. Die wichtigsten Unterlagen:

• Nota Simple: der Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad). Er zeigt Eigentümer, Fläche, Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen. Du kannst ihn für wenige Euro online über das Portal der spanischen Registradores anfordern.
• Katasterauszug: Das Kataster (Catastro) führt Lage, Fläche und den Katasterwert, nach dem sich die Grundsteuer richtet. Weichen Kataster, Grundbuch und Wirklichkeit voneinander ab, ist das ein Warnsignal. Den Auszug gibt es kostenlos bei der Sede Electrónica del Catastro.
• Zahlungsbelege: die letzten Bescheide der Grundsteuer IBI und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Rückstände bestehen.
• Genehmigungen: Baugenehmigung, Bezugsgenehmigung („licencia de primera ocupación“) oder je nach Region eine „cédula de habitabilidad“, dazu der Energieausweis („certificado de eficiencia energética“).

Vom Vorvertrag bis zum Grundbuch

1. Reservierung. Oft verlangt der Makler eine kleine Reservierungsgebühr, damit das Objekt vom Markt genommen wird. Kläre schriftlich, unter welchen Bedingungen du sie zurückbekommst.
2. Contrato de arras. Der Vorvertrag mit Anzahlung, meist rund 10 Prozent des Preises. Üblich sind „arras penitenciales“: Springst du ab, verlierst du die Anzahlung. Springt der Verkäufer ab, zahlt er dir das Doppelte zurück. Der Vertrag nennt Preis, Frist bis zum Notartermin und Bedingungen.
3. Escritura beim Notar. Der eigentliche Kaufvertrag wird als öffentliche Urkunde („escritura pública de compraventa“) vor dem Notar unterzeichnet. Der Restpreis wird meist per Bankscheck oder Überweisung gezahlt, du bekommst die Schlüssel. Der Notar prüft Identität und Formalien, deine Interessen vertritt er nicht.
4. Steuern zahlen. Die Kaufsteuer musst du in der Regel innerhalb von 30 Werktagen nach der Unterschrift erklären und bezahlen. Darum kümmert sich meist der Anwalt oder eine „gestoría“.
5. Registro de la Propiedad. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch bist du gegenüber Dritten geschützt. Der Notar übermittelt die Urkunde in der Regel elektronisch, die Eintragung dauert einige Wochen.

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, behältst du 3 Prozent des Kaufpreises ein und zahlst sie an das Finanzamt (Agencia Tributaria). Das ist eine Vorauszahlung auf seine Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Versäumst du das, haftet die Immobilie für diesen Betrag.

Kaufsteuern: ITP oder IVA

Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, ob du gebraucht oder neu kaufst.

Bestandsimmobilie: Es fällt die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an. Die Sätze legen die Regionen fest. Für die bei Deutschen beliebten Regionen gelten derzeit etwa diese allgemeinen Sätze:

Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, mindestens aber der sogenannte Referenzwert („valor de referencia“) des Katasters. Liegt dein Preis darunter, zahlst du auf den höheren Wert.

Neubau vom Bauträger: Statt ITP zahlst du Mehrwertsteuer IVA, für Wohnungen und Häuser 10 Prozent. Dazu kommt die Urkundensteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), je nach Region etwa 0,5 bis 2 Prozent. Auf den Kanaren gilt statt IVA die dortige Steuer IGIC mit niedrigeren Sätzen.

Zusammen mit Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría solltest du für eine Bestandsimmobilie mit etwa 10 bis 13 Prozent Nebenkosten rechnen. Ausführlich vergleicht das der Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Laufende Kosten nach dem Kauf

• IBI: die jährliche Grundsteuer der Gemeinde. Sie wird als Prozentsatz vom Katasterwert berechnet, die Gemeinden legen den Satz innerhalb eines gesetzlichen Rahmens selbst fest. Dazu kommt meist eine Müllgebühr („basura“).
• Comunidad: In Wohnanlagen zahlst du monatlich oder vierteljährlich Gemeinschaftskosten für Pool, Garten, Aufzug und Verwaltung. Lass dir vor dem Kauf die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen. Dort stehen geplante Sonderumlagen.
• Steuer als Nichtresident: Auch wenn du das Haus nur selbst nutzt, zahlst du jährlich Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) auf eine fiktive Miete. Mehr dazu im Artikel Ferienhaus in Spanien.
• Plusvalía municipal: eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens, die beim Verkauf fällig wird. Sie trägt grundsätzlich der Verkäufer. Ist er Nichtresident, schuldet sie nach dem Gesetz der Käufer. Regle im Vertrag, wer zahlt, und behalte den Betrag notfalls ein.

Die typischen Fallstricke

• Illegale Bauten. Pool, Gästehaus oder ausgebaute Terrasse ohne Genehmigung sind auf dem Land und an der Küste verbreitet. Besonders heikel sind Häuser auf nicht bebaubarem Land („suelo rústico“ oder „no urbanizable“). Ohne Bezugsgenehmigung bekommst du mitunter keinen regulären Strom- oder Wasseranschluss, und im schlimmsten Fall droht ein Abrissbescheid. Prüf beim Rathaus („ayuntamiento“), ob alles genehmigt ist. In Andalusien gibt es für ältere Bauten ein Verfahren zur Duldung („AFO“), das den Bau aber nicht vollständig legalisiert.
• Fläche stimmt nicht. Inserat, Kataster und Grundbuch nennen oft drei verschiedene Werte. Maßgeblich für dich ist, was eingetragen und genehmigt ist.
• Schulden des Vorbesitzers. Rückstände bei IBI und Comunidad gehen teilweise mit der Immobilie auf dich über. Lass dir die Bescheinigungen vor dem Notartermin geben.
• Zu niedrig beurkundeter Preis. Wer einen Teil „schwarz“ zahlt, spart scheinbar Steuern, zahlt aber beim späteren Verkauf auf einen höheren Gewinn und riskiert Strafen. Lass dich darauf nicht ein.
• Vermietung vorausgesetzt. Wer mit Mieteinnahmen kalkuliert, muss vorher klären, ob eine Ferienvermietung erlaubt ist. In vielen Gemeinden und Wohnanlagen ist das inzwischen eingeschränkt.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze und Regeln ändern sich, in Spanien zudem je nach Region. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Anwalt oder Steuerberater vor Ort.