Ratgeber · Ferienhaus

Ferienhaus in Spanien: Costa Blanca, Costa del Sol und Co. im Vergleich

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

„Ein Haus in Spanien“ kann vieles bedeuten: eine Wohnung mit Meerblick in einer großen Anlage, eine Villa auf Mallorca, eine Finca zwischen Olivenbäumen oder ein Apartment auf den Kanaren, in dem auch der Januar warm ist. Die Regionen unterscheiden sich stark bei Preis, Klima, Anreise und vor allem bei der Frage, ob du an Urlauber vermieten darfst. Dieser Überblick hilft dir, die Auswahl einzugrenzen.

Die Regionen auf einen Blick

Die Preise sind grob relativ zueinander angegeben. Innerhalb jeder Region gibt es große Unterschiede zwischen erster Meereslinie und zehn Kilometer landeinwärts.

Die Küsten des Festlands

Costa Blanca. Die Küste der Provinz Alicante ist die klassische Region deutscher Käufer. Rund um Dénia, Jávea, Moraira, Calpe und Altea gibt es eine große deutschsprachige Gemeinschaft mit Ärzten, Handwerkern und Vereinen. Der Norden ist hügelig und grüner, der Süden um Torrevieja und Orihuela Costa flacher, dichter bebaut und deutlich günstiger. Alicante wird aus fast allen deutschen Flughäfen direkt angeflogen. Die Grunderwerbsteuer in der Region Valencia ist im Juni 2026 auf 9 Prozent gesunken.

Costa del Sol. Die Küste um Málaga, Marbella, Estepona und Nerja ist internationaler und stärker britisch und skandinavisch geprägt. Málaga hat sehr viele Flugverbindungen und ist selbst eine lebendige Großstadt. Die Preise an der Küste sind in den letzten Jahren stark gestiegen. In Andalusien beträgt die Grunderwerbsteuer einheitlich 7 Prozent.

Costa Brava. Die felsige Küste nördlich von Barcelona ist die einzige, die du von Süddeutschland aus gut mit dem Auto erreichst. Das Klima ist weniger heiß, im Winter wird es merklich kühler, viele Orte sind dann ruhig. Katalonien hat mit 10 Prozent und mehr die höchste Grunderwerbsteuer der hier genannten Regionen und gilt bei der Ferienvermietung als besonders streng.

Costa Cálida (Murcia). Am Mar Menor und um Mazarrón ist das Preisniveau oft niedriger als an der Costa Blanca. Es gibt viele Neubau- und Golfanlagen. Die Region ist sehr trocken, die Sommer sind heiß. Prüfe beim Mar Menor die Wasserqualität der Lagune, die in den vergangenen Jahren immer wieder Thema war.

Mallorca und die Kanaren

Mallorca und die Balearen. Mallorca ist nah, gut angebunden und bei Deutschen seit Jahrzehnten beliebt, entsprechend groß ist die deutschsprachige Infrastruktur. Es ist aber auch die teuerste Region dieser Liste. Die Grunderwerbsteuer ist gestaffelt und steigt bei teuren Objekten auf bis zu 13 Prozent. Ferienvermietung ist stark beschränkt, neue Lizenzen sind kaum zu bekommen.

Kanaren. Die Inseln bieten als einzige Region ganzjährig Badewetter, das macht sie für Überwinterer interessant. Dafür ist die Anreise mit etwa vier bis fünf Stunden Flug deutlich länger. Auf Teneriffa und Gran Canaria leben viele Deutsche, Lanzarote und Fuerteventura sind karger und windiger. Die Kanaren haben eigene Steuern (IGIC statt Mehrwertsteuer) und seit 2025 ein Gesetz, das neue Ferienwohnungen in Wohngebieten weitgehend stoppt.

Hinterland und Fincas

Wenige Kilometer landeinwärts sinken die Preise deutlich. Eine Finca mit Grundstück im Hinterland der Costa Blanca, in Andalusien oder auf Mallorca kostet oft weniger als eine Wohnung an der Promenade. Die Nachteile: Du brauchst immer ein Auto, Wasser kommt mitunter aus einem Brunnen oder per Tankwagen, und Abwasser läuft über eine Klärgrube.

Das größte Risiko auf dem Land ist der Baurecht-Status. Viele Fincas stehen auf nicht bebaubarem Land, und Anbauten wurden über Jahrzehnte ohne Genehmigung errichtet. Prüf das vor dem Kauf genau. Was dabei wichtig ist, steht im Artikel Haus kaufen in Spanien.

Ferienvermietung: Lizenzen und Grenzen

Wer an Urlauber vermieten will, braucht in Spanien eine Lizenz als Ferienwohnung („vivienda de uso turístico“, kurz VUT oder VT). Zuständig sind die Regionen, die Gemeinden können zusätzliche Grenzen ziehen. In den letzten Jahren sind die Regeln fast überall strenger geworden:

• Eigentümergemeinschaft: Seit April 2025 brauchst du in einer Wohnanlage die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft, wenn du neu mit der Ferienvermietung beginnen willst. Nötig ist eine Mehrheit von drei Fünfteln. Bestehende Vermietungen sind davon grundsätzlich nicht betroffen.
• Balearen: neue Lizenzen kaum erhältlich, in Palma für Mehrfamilienhäuser ausgeschlossen.
• Katalonien: In vielen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt laufen bestehende Lizenzen aus. Barcelona will alle Ferienwohnungen bis November 2028 beenden.
• Kanaren: Ein Gesetz von 2025 beschränkt neue Ferienwohnungen auf Wohnflächen stark, Gemeinden müssen eigene Planungen vorlegen.
• Valencia und Andalusien: Lizenzen sind noch erhältlich, einige Städte wie Málaga, Alicante oder Valencia haben neue Lizenzen aber ganz oder in Teilen des Stadtgebiets ausgesetzt.

Zum 1. Juli 2025 hatte der Staat zusätzlich ein nationales Register für Kurzzeitvermietung eingeführt, über das Plattformen wie Airbnb Registriernummern abfragen mussten. Der Oberste Gerichtshof hat das Registrierungsverfahren im Mai 2026 für nichtig erklärt, weil der Staat dafür nicht zuständig sei. Die regionalen Lizenzen gelten unverändert weiter. Die Rechtslage bewegt sich schnell. Frag vor dem Kauf beim Rathaus und bei der Tourismusbehörde der Region nach, ob für genau dieses Objekt eine Lizenz möglich ist, und mach den Kauf notfalls davon abhängig.

Mieteinnahmen musst du in Spanien versteuern, als EU-Bürger mit 19 Prozent auf den Gewinn nach Abzug der Kosten. In Deutschland sind sie über das Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel steuerfrei.

Steuern bei Selbstnutzung

Auch wenn du das Haus nur selbst nutzt, verlangt Spanien eine jährliche Steuer. Nichtresidenten zahlen Einkommensteuer (IRNR) auf eine fiktive Miete, die „imputación de rentas“:

• Als Einkommen gelten 1,1 Prozent des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten Jahren revidiert wurde, sonst 2 Prozent. Den Katasterwert findest du auf dem Bescheid der Grundsteuer IBI.
• Darauf zahlst du als EU-Bürger 19 Prozent Steuer. Bei einem Katasterwert von 150.000 Euro und 1,1 Prozent sind das rund 310 Euro im Jahr.
• Die Erklärung erfolgt mit dem Formular Modelo 210, in der Regel im Folgejahr. Viele Eigentümer lassen das über eine Gestoría erledigen.

Dazu kommen Grundsteuer, Müllgebühr, Gemeinschaftskosten und Versicherung. Einen Überblick über alle laufenden Posten gibt der Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln zur Ferienvermietung ändern sich in Spanien derzeit häufig und unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde. Prüfe sie vor einem Kauf mit einem Anwalt vor Ort.