Ratgeber · Kaufen

Immobilie kaufen in Dänemark als Deutscher: Was erlaubt ist

Stand: November 2026 · ca. 7 Minuten Lesezeit

Dänemark ist für viele Deutsche nah und vertraut: Nordsee, Ostsee, kurze Anreise. Trotzdem gelten dort beim Immobilienkauf strengere Regeln als in Frankreich oder Spanien. Wer in Dänemark wohnt oder dorthin zieht, kann ein Haus kaufen. Wer nur ein Ferienhaus sucht, hat in der Regel keine Chance. Dieser Artikel erklärt, wo die Grenze verläuft, wie der Kauf abläuft und welche Kosten anfallen.

Die Grundregel: Kauf nur mit Bezug zu Dänemark

Das dänische Erwerbsgesetz („erhvervelsesloven“) regelt, wer Grundbesitz erwerben darf. Die Hauptregel: Wer keinen Wohnsitz in Dänemark hat und auch nicht früher insgesamt mindestens fünf Jahre dort gelebt hat, braucht für jeden Immobilienkauf eine Genehmigung. Zuständig ist die Civilstyrelsen, eine Behörde unter dem Justizministerium.

Für EU-Bürger gibt es Ausnahmen, aber nur für Wohnungen und Häuser, die als Hauptwohnsitz dienen. Für Zweitwohnungen und Ferienhäuser hat sich Dänemark beim EU-Beitritt eine Sonderregel gesichert. Sie steht bis heute im Protokoll Nr. 32 zu den EU-Verträgen. Danach darf Dänemark seine Beschränkungen für den Erwerb von Zweitwohnungen beibehalten, auch gegenüber anderen EU-Bürgern.

Ganzjahreswohnung: Wenn du in Dänemark lebst

EU-Bürger, die in Dänemark arbeiten, selbstständig sind oder dort ein anderes EU-Aufenthaltsrecht haben, dürfen eine Ganzjahreswohnung („helårsbolig“) ohne Genehmigung kaufen. Voraussetzung ist, dass sie die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzen. Das gilt auch, wenn du erst mit dem Kauf nach Dänemark ziehst.

Statt eines Antrags gibst du bei der Eintragung ins Grundbuch eine Erklärung ab. Darin bestätigst du, dass du zu den berechtigten Käufern gehörst und das Haus dein Hauptwohnsitz wird. Je nach Fall musst du Nachweise beilegen, etwa Ausweis, Arbeitsvertrag oder Aufenthaltsdokument. Fehlt etwas, setzt das Grundbuchgericht in der Regel eine Frist zum Nachreichen.

Wichtig: Eine Ganzjahreswohnung darfst du nicht einfach als Ferienhaus nutzen. Viele Gemeinden haben eine Wohnpflicht („bopælspligt“) für Ganzjahreswohnungen. Wer die Erklärung abgibt und danach nur im Urlaub kommt, verstößt gegen die Regeln. Die Civilstyrelsen kann prüfen, ob die Käufer wirklich dort wohnen.

Wer nicht nach Dänemark zieht und dort nicht arbeitet, braucht auch für eine Ganzjahreswohnung eine Genehmigung. Mehr zum Umzug selbst steht im Artikel Auswandern nach Dänemark.

Ferienhaus: Warum Deutsche meist nicht kaufen dürfen

Hier liegt der häufigste Irrtum. Ein Ferienhaus („sommerhus“) oder eine andere Zweitwohnung dürfen Deutsche ohne Wohnsitz in Dänemark in der Regel nicht kaufen. Das gilt auch für Häuser in den klassischen Feriengebieten an der Nordsee, auf Rømø oder Bornholm, die auf deutschen Portalen zur Miete angeboten werden.

Eine Genehmigung der Civilstyrelsen ist möglich, aber selten. Verlangt wird eine besonders starke Bindung an Dänemark. Was dafür zählt, entscheidet die Behörde im Einzelfall, etwa:

• frühere längere Wohnzeiten in Dänemark,
• enge familiäre Bindungen, zum Beispiel ein dänischer Ehepartner oder Eltern,
• regelmäßige Aufenthalte über viele Jahre, oft im selben Ort.

Der Wunsch, Urlaub in Dänemark zu machen, oder jahrelanges Mieten von Ferienhäusern reichen nach bisheriger Praxis nicht aus. Rechne also nicht mit einer Genehmigung, und unterschreibe keinen Kaufvertrag, bevor sie vorliegt.

Vorsicht vor Umgehungsmodellen. Konstruktionen über dänische Strohleute oder Firmen sind riskant. Die Behörden können verlangen, dass eine ohne Genehmigung erworbene Immobilie wieder verkauft wird.

Wer ein Ferienhaus am Meer sucht, findet in Frankreich und Spanien keine solchen Beschränkungen. Einen Überblick bieten die Artikel Ferienhaus in Frankreich und Ferienhaus in Spanien.

Der Kaufablauf

In Dänemark gibt es keinen Notar wie in Deutschland. Den Kauf begleiten Makler, Anwälte („advokat“) oder spezialisierte Käuferberater. Die Schritte:

1. Verkaufsunterlagen prüfen. Der Verkäufer legt meist einen Zustandsbericht („tilstandsrapport“) und einen Bericht über die Elektroinstallation („elinstallationsrapport“) vor. Beide erstellen zugelassene Sachverständige. Dazu kommt ein Energieausweis („energimærke“).
2. Kaufvertrag („købsaftale“). Meist setzt der Makler des Verkäufers den Vertrag auf. Du solltest ihn mit Anwaltsvorbehalt („advokatforbehold“) unterschreiben. Dann prüft dein eigener Anwalt den Vertrag innerhalb einer vereinbarten Frist, und du kannst ohne Kosten zurücktreten, wenn er ihn nicht freigibt.
3. Rücktrittsrecht („fortrydelsesret“). Als privater Käufer kannst du einen Kaufvertrag über eine Wohnimmobilie innerhalb von sechs Werktagen widerrufen. Das kostet eine Entschädigung von 1 Prozent des Kaufpreises an den Verkäufer. Mit Anwaltsvorbehalt ist der Rücktritt in der Regel kostenlos.
4. Eigentümerwechselversicherung („ejerskifteforsikring“). Sie deckt verdeckte Mängel, die nicht im Zustandsbericht stehen. Liegen beide Berichte vor, zahlt der Verkäufer meist die Hälfte der Prämie und haftet im Gegenzug weitgehend nicht mehr für Mängel.
5. Kaufpreis und Übergabe. Der Preis wird meist über ein Treuhandkonto des Anwalts oder der Bank abgewickelt. Üblich ist eine Bankgarantie für den Kaufpreis.
6. Eintragung („tinglysning“). Die Eigentumsurkunde („skøde“) wird digital beim Grundbuchgericht („Tinglysningsretten“) eingetragen. Spätestens hier gibst du als EU-Bürger die Erklärung zum Hauptwohnsitz ab.

Die Unterlagen sind auf Dänisch. Ein dänischer Anwalt, der Deutsch spricht, ist im Grenzgebiet und in Kopenhagen nicht schwer zu finden.

Kaufnebenkosten

Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es in Dänemark nicht. Die Nebenkosten sind deshalb vergleichsweise niedrig.

Die Gebühren der Tinglysning ändern sich gelegentlich. Die aktuellen Sätze veröffentlicht die dänische Steuerbehörde auf skat.dk. Die Provision des Maklers zahlt in Dänemark in der Regel der Verkäufer.

Laufende Grundsteuern

Seit der Reform 2024 zahlen Eigentümer zwei Steuern auf Grundlage neuer öffentlicher Bewertungen:

• Grundsteuer („grundskyld“). Sie geht an die Gemeinde und richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Den Satz legt jede Gemeinde selbst fest, gesetzlich höchstens 30 Promille.
• Immobilienwertsteuer („ejendomsværdiskat“). Sie richtet sich nach dem Wert der ganzen Immobilie. Der Satz beträgt 0,51 Prozent bis zu einer Grenze von etwa 9,2 Millionen Kronen (Wert von 2024, wird angepasst) und 1,4 Prozent für den Teil darüber.

Die Bewertungen enthalten einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent. Die Steuer wird also auf einen niedrigeren Wert berechnet als den geschätzten Marktwert. Die Steuern laufen über die dänische Steuerbehörde Skattestyrelsen. Wer dort wohnt, zahlt sie meist über die vorläufige Steuerberechnung mit.

Wie Steuern und Nebenkosten in Dänemark im Vergleich zu Frankreich und Spanien aussehen, zeigt der Artikel Kosten und Steuern beim Ferienhaus im Ausland.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob du für einen Kauf eine Genehmigung brauchst, entscheidet die Civilstyrelsen im Einzelfall. Prüfe deinen Fall vor dem Kauf mit einem dänischen Anwalt.