Ratgeber · Ferienhaus

Ferienhaus in Italien: Welche Region passt zu dir?

Stand: November 2026 · ca. 8 Minuten Lesezeit

Italien reicht von den Alpen bis fast nach Afrika. Ein Ferienhaus am Gardasee erreichst du aus Süddeutschland mit dem Auto an einem Vormittag. Für Apulien oder Sizilien brauchst du einen Flug. Dazwischen liegen Regionen mit ganz unterschiedlichen Preisen, Häusern und Regeln. Dieser Überblick hilft dir, die Auswahl einzugrenzen.

Drei Fragen vor der Regionswahl

• Wie kommst du hin? Aus Bayern und Baden-Württemberg sind die Seen und Südtirol gut mit dem Auto erreichbar, auch für ein langes Wochenende. Für die Toskana fährst du einen langen Tag. Südlich von Rom fliegst du fast immer.
• Wann willst du dort sein? In den Bergen hast du zwei Saisons, Sommer und Winter. An den Seen und in Ligurien ist es von Ostern bis Oktober angenehm. Im Süden ist der Sommer sehr heiß, Frühjahr und Herbst sind die schönste Zeit.
• Willst du vermieten? Dann zählen Nachfrage, Saisonlänge und die Regeln der Region und der Gemeinde. Ein Haus im Hinterland vermietet sich oft nur im Sommer.

Die Regionen auf einen Blick

Die Angaben sind grobe Richtwerte. Innerhalb jeder Region schwanken die Preise stark: Mit Seeblick, direkt am Meer oder in bekannten Orten zahlst du ein Vielfaches des Hinterlands.

Gardasee und die oberitalienischen Seen

Gardasee: Der See ist für viele Deutsche das naheliegendste Ziel. Kurze Anreise, Zitronen und Oliven am Ufer, Berge im Norden. Im Norden rund um Riva und Malcesine und am Westufer mit Orten wie Limone, Gardone und Salò sind die Preise hoch und das Angebot klein. Im flacheren Süden und im Hinterland findest du mehr Auswahl. Viele Angebote sind Wohnungen in Anlagen mit Pool. Prüfe dort Hausgeld, Rücklagen und die Regeln der Eigentümergemeinschaft zur Vermietung.

Comer See und Lago Maggiore: Der Comer See ist durch internationale Käufer teuer geworden, besonders im mittleren Teil um Bellagio und Tremezzo. Am Lago Maggiore und am kleineren Lago d'Orta sind die Preise moderater. Viele Häuser liegen am steilen Hang. Achte auf Zufahrt, Parkplatz und den Zustand von Stützmauern.

Südtirol

Südtirol ist die Region für alle, die Berge und Italien verbinden wollen. Deutsch ist Amtssprache, die Verträge gibt es auf Deutsch. Dafür ist der Markt eng und teuer. Prüfe vor allem eine Besonderheit: Viele Wohnungen sind „konventioniert“. Das bedeutet, dass sie nur von Personen genutzt werden dürfen, die in Südtirol wohnen oder arbeiten. Als Ferienwohnung kannst du sie nicht nutzen. Die Bindung steht im Grundbuch. Lass dir vor dem Kauf schriftlich bestätigen, dass die Wohnung frei ist. In vielen Gemeinden sind neue Zweitwohnungen zudem stark eingeschränkt. Die Gemeindeimmobiliensteuer heißt hier GIS. Für Zweitwohnungen ist sie meist höher als für Erstwohnungen.

Ligurien

Die italienische Riviera zieht sich als schmaler Streifen zwischen Bergen und Meer von der französischen Grenze bis La Spezia. Bunte Orte wie Camogli, Portofino oder die Cinque Terre, dazu ein mildes Klima auch im Winter. Bauland ist knapp, die Preise an der Küste sind hoch. Günstiger wird es in den Dörfern dahinter, mit Blick aufs Meer und einer kurvigen Anfahrt. Viele Häuser sind alt und stehen am Hang. Ein Parkplatz ist oft eher die Ausnahme. In der Region Ponente nahe Frankreich sind die Preise moderater als an der Riviera di Levante.

Toskana, Umbrien und Marken

Toskana: Der Klassiker unter den Ferienhausregionen. Chianti, Val d'Orcia und die Gegend um Lucca sind teuer und international gefragt. Die Maremma im Süden und die Gegend um Arezzo im Osten sind günstiger. Viele Angebote sind alte Bauernhäuser („casale“, „podere“) mit Land. Der Umbau ist aufwendig und streng geregelt. Prüfe, was genehmigt ist, und ob zum Land Agrarflächen gehören, für die Nachbarn ein Vorkaufsrecht haben.

Umbrien und Marken: Hügel, mittelalterliche Städtchen und Olivenhaine wie in der Toskana, aber mit weniger Andrang und niedrigeren Preisen. Die Marken haben zusätzlich die Adriaküste. Beide Regionen liegen in einem Erdbebengebiet. Bei alten Steinhäusern lohnt ein Blick auf Statik und Sanierungen.

Apulien, Sizilien und Sardinien

Apulien: Die Region am Absatz des Stiefels ist in den letzten Jahren stark gefragt. Bekannt sind die Trulli im Valle d'Itria, die weißen Städte und der Salento mit Stränden an zwei Meeren. Im Landesinneren gibt es noch günstige Häuser, Trulli und Masserie mit Sanierungsbedarf. Die Sommer sind heiß, und Wasser kann knapp werden. Prüfe Brunnen, Zisterne und Anschluss.

Sizilien: Die Insel bietet viel Haus für wenig Geld, besonders im Landesinneren und im Südosten rund um Noto und Ragusa. Taormina und die Küste am Ätna sind teurer. Hier stammen auch viele Angebote für Häuser zum symbolischen Preis von einem Euro. Rechne mit erheblichen Sanierungskosten und festen Fristen.

Sardinien: Klares Wasser, viel Natur und lange Wege. Die Costa Smeralda im Nordosten gehört zu den teuersten Küsten Europas. Im Süden und Westen ist es deutlich günstiger. Außerhalb der Saison sind viele Küstenorte leer. Die Anreise im Winter ist mit wenigen Flügen umständlich.

Vermietung an Urlauber: die Regeln

Wer in Italien an Urlauber vermietet, muss mehrere Pflichten erfüllen. Einige gelten landesweit, viele regelt jede Region selbst:

• CIN: Jede Ferienwohnung braucht eine nationale Kennnummer („codice identificativo nazionale“). Sie muss in jeder Anzeige und an der Wohnung stehen. Ohne CIN drohen Bußgelder, und die Plattformen löschen Inserate.
• Meldung bei Gemeinde und Region: Viele Regionen verlangen zusätzlich eine eigene Registrierung oder eine Meldung bei der Gemeinde. Für gewerbliche Vermieter gelten weitere Pflichten, etwa Rauchmelder und Feuerlöscher.
• Gästemeldung: Die Daten der Gäste musst du innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft der Polizei melden, über das Portal „Alloggiati Web“.
• Kurtaxe: In vielen Orten ziehst du die „imposta di soggiorno“ von den Gästen ein und führst sie an die Gemeinde ab.
• Steuern: Auf die Mieteinnahmen kannst du die Pauschalsteuer „cedolare secca“ wählen: 21 Prozent für eine Wohnung, 26 Prozent ab der zweiten. Seit 2026 gilt als gewerblich, wer mehr als zwei Wohnungen kurzzeitig vermietet. Dann brauchst du eine Umsatzsteuernummer und es gelten andere Regeln.
• Städte mit Grenzen: Florenz hat neue Kurzzeitvermietungen in der Altstadt untersagt, andere Städte wie Venedig regulieren stark. Frag vor dem Kauf bei der Gemeinde nach.

Wie der Kauf selbst abläuft und was er kostet, steht im Artikel Haus kaufen in Italien. Die Nebenkosten für deinen Kaufpreis rechnet der Nebenkostenrechner aus.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Preise, Steuern und Vermietungsregeln ändern sich und unterscheiden sich von Region zu Region und von Gemeinde zu Gemeinde. Prüfe sie vor einem Kauf vor Ort.