Ratgeber · Ferienhaus

Ferienhaus in Portugal: Algarve, Silberküste, Madeira und mehr

Stand: November 2026 · ca. 7 Minuten Lesezeit

Portugal ist klein, aber vielfältig: die Sonnenküste der Algarve, der raue Atlantik der Silberküste, das weite Alentejo und Madeira mit Frühling fast das ganze Jahr. Mit dem Auto ist die Anreise aus Deutschland zu weit. Du fliegst fast immer, und es kommt darauf an, wie gut der Flughafen angebunden ist. Dieser Überblick hilft dir, die Auswahl einzugrenzen.

Drei Fragen vor der Regionswahl

• Wie kommst du hin? Faro, Lissabon, Porto und Funchal werden aus vielen deutschen Städten direkt angeflogen, im Winter seltener. Plane die Fahrt vom Flughafen zum Haus mit ein. Ohne Mietwagen geht auf dem Land wenig.
• Wann willst du dort sein? Die Algarve und Madeira haben milde Winter und eignen sich auch zum Überwintern. Weiter nördlich wird der Atlantik kühler und der Winter regnerisch.
• Willst du vermieten? Dann zählen die Saisonlänge und vor allem die Regeln der Gemeinde. In Lissabon, Porto und Teilen der Algarve ist eine neue Registrierung für Ferienvermietung schwer oder gar nicht zu bekommen.

Die Regionen auf einen Blick

Die Angaben sind grobe Richtwerte. Innerhalb jeder Region schwanken die Preise stark: Direkt am Meer oder in bekannten Orten zahlst du ein Vielfaches des Hinterlands.

Algarve

Die Algarve ist die bekannteste Ferienregion Portugals und bei Deutschen, Briten und Niederländern seit Jahrzehnten beliebt. Der Westen rund um Lagos und Sagres hat Felsküsten, Buchten und ein jüngeres Publikum. In der Mitte liegen die großen Ferienorte und das „Goldene Dreieck“ mit Vale do Lobo und Quinta do Lago, eine der teuersten Gegenden des Landes. Der Osten rund um Tavira ist ruhiger, mit Lagunen, flachen Sandstränden und etwas günstigeren Preisen. Im Hinterland findest du alte Bauernhäuser („monte“) mit Land. Prüfe dort genau, ob das Grundstück als Bauland („urbano“) eingetragen ist und ob alle Anbauten genehmigt sind. Wasser ist im Süden knapp, und in trockenen Jahren gibt es Einschränkungen.

Lissabon, Cascais und die Silberküste

Lissabon und Cascais: Eine Wohnung in Lissabon oder an der Küste bei Cascais und Estoril verbindet Stadt und Strand. Die Preise gehören zu den höchsten in Portugal, und neue Ferienvermietungen sind in vielen Vierteln Lissabons gesperrt. Sintra mit seinen Hügeln und Palästen ist kühler und feuchter, als viele erwarten.

Silberküste: Nördlich von Lissabon liegt die Costa de Prata mit Orten wie Ericeira, Peniche, Nazaré und Óbidos. Hier ist der Atlantik rau, das Wasser kühl, und die Wellen ziehen Surfer an. Die Preise liegen deutlich unter der Algarve. Im Sommer ist es angenehm, nicht heiß. Morgens hängt oft Nebel über der Küste. Für alle, die Ruhe und Natur statt Strandurlaub suchen, ist die Region eine gute Alternative.

Alentejo

Das Alentejo ist die große, dünn besiedelte Region zwischen Lissabon und der Algarve. Korkeichen, Weinberge, weiße Dörfer und viel Platz. Im Inland sind Häuser und Land günstig. Die Sommer sind dort aber sehr heiß, oft über 40 Grad. Die Küste ist wild und wenig bebaut. Rund um Comporta sind die Preise durch internationale Käufer stark gestiegen, weiter südlich an der Costa Vicentina sind sie moderater. Dort liegen große Teile in einem Naturpark, Bauen ist kaum möglich. Auf dem Land musst du rund um dein Haus einen Streifen von Bewuchs frei halten, zum Schutz vor Waldbränden. Das ist Pflicht des Eigentümers.

Porto und der Norden

Porto ist lebendig, günstiger als Lissabon und gut angebunden. Am Douro-Tal reihen sich Weinberge an steile Hänge, im Minho an der Grenze zu Spanien ist es grün wie in Irland. Der Norden ist eher etwas für Genießer als für Strandurlauber: Das Meer ist kalt, und der Winter bringt viel Regen. Im Landesinneren findest du alte Granithäuser zu niedrigen Preisen, oft mit Sanierungsbedarf. Plane Dämmung und Heizung ein, viele Häuser haben keine.

Madeira und die Azoren

Madeira: Die Insel ist für ihr gleichmäßiges Klima bekannt, mit etwa 18 bis 25 Grad das ganze Jahr. Sie ist steil und grün. Viele Häuser liegen am Hang mit Blick aufs Meer, die Zufahrten sind eng. Die Preise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, besonders in Funchal und an der sonnigen Südküste. Für Langzeiturlauber und digitale Nomaden ist Madeira beliebt.

Azoren: Die Inselgruppe mitten im Atlantik ist grün, vulkanisch und ruhig. Die Preise sind niedriger als auf Madeira. Das Wetter wechselt schnell, und es regnet oft. Die Anreise dauert, Direktflüge aus Deutschland gibt es nur saisonal.

Vermietung an Urlauber: die Regeln

Die Ferienvermietung heißt in Portugal „alojamento local“, kurz AL. Die Regeln wurden 2023 verschärft und 2024 teilweise wieder gelockert. Seitdem entscheiden vor allem die Gemeinden:

• Registrierung: Jede Ferienvermietung braucht eine AL-Registrierung bei der Gemeinde. Die Nummer muss in jeder Anzeige stehen.
• Gemeinden dürfen begrenzen: Gemeinden können Gebiete festlegen, in denen keine neuen Registrierungen mehr erteilt werden. Lissabon und Porto tun das in vielen Vierteln. Eine bestehende Registrierung geht beim Verkauf nicht automatisch auf dich über.
• Wohnungen: Bei Wohnungen kann die Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Bedingungen der Ferienvermietung widersprechen. Prüfe die Hausordnung und frag den Verwalter.
• Gästemeldung und Kurtaxe: Ausländische Gäste musst du den Behörden melden. Viele Gemeinden wie Lissabon, Porto und Orte an der Algarve erheben eine Kurtaxe, die du einziehst.
• Steuern: Mieteinnahmen versteuerst du in Portugal. In Deutschland sind sie in der Regel steuerfrei und erhöhen auch nicht den Steuersatz auf dein übriges Einkommen, weil das für Mieten aus EU-Immobilien seit 2009 nicht mehr gilt. Angeben musst du sie in der deutschen Steuererklärung trotzdem.

Frag vor dem Kauf bei der Gemeinde („Câmara Municipal“) nach, ob für die Adresse eine Registrierung möglich ist. Wie der Kauf selbst abläuft und was er kostet, auch mit der neuen Grunderwerbsteuer für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal, steht im Artikel Haus kaufen in Portugal. Die Nebenkosten für deinen Kaufpreis rechnet der Nebenkostenrechner aus.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Preise, Steuern und Vermietungsregeln ändern sich und unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Prüfe sie vor einem Kauf vor Ort.